عندما كان إريك وو طالبًا في السنة الثانية في الاقتصاد بجامعة أريزونا ، لم يستخدم أمواله الإضافية لشراء البيتزا أو البيرة. استخدم 20000 دولار من أموال المنحة كدفعة مقدمة لمنزل من ثلاث غرف نوم بالقرب من الحرم الجامعي واستأجر غرفتين لزملائه في الفصل. سرعان ما غرق وو هذا الدخل في عقار آخر ، ثم عقار آخر. بحلول الوقت الذي تخرج فيه ، كان يمتلك حوالي 25 منزلاً في توكسون.
اليوم ، وو البالغ من العمر 36 عامًا هو المؤسس المشارك والرئيس التنفيذي لشركة Opendoor للتكنولوجيا العقارية ومقرها سان فرانسيسكو. بتمويل قدره 1.3 مليار دولار ، كانت الشركة الناشئة رائدة بقوة في مجال الصناعة المعروف باسم iBuying ، وهو بيع وشراء المنازل عبر الإنترنت. منذ إطلاقها في عام 2014 ، قامت الشركة بشراء وبيع 50000 منزل في 23 مدينة في جميع أنحاء الولايات المتحدة هذا العام وحده ، أوبيندور في طريقها لشراء منازل بقيمة 5 مليارات دولار. في حين أن iBuying تمثل حاليًا أقل من 1 في المائة من قيمة المعاملات العقارية السنوية البالغة 1.6 تريليون دولار في الولايات المتحدة ، فمن المتوقع أن يرتفع هذا الرقم: يشمل منافسو Opendoor الآن شركات تكنولوجية ناشئة أخرى بالإضافة إلى شركات عقارية مثل Keller Williams و Realogy's Coldwell مصرفي.
يتمتع Opendoor ببداية واضحة في السباق لإعادة تشكيل صناعة العقارات لعصر الإنترنت. ولكن مع الدفع لتكبر بشكل أسرع ، ترافق ذلك مع آلام النمو. أدت أتمتة أجزاء من عملية بيع وشراء المنزل إلى حدوث مشكلات أمنية في منازل Opendoor المفتوحة التي يسهل الوصول إليها. ليس من الواضح متى ستحقق الشركة الناشئة ربحًا - وإلى أي مدى ستحتاج إلى مساعدة السماسرة المحليين ، الذين قد ينظرون إلى الشركة على أنها تهديد لمعيشتهم. ولا تزال الشركة تواجه سؤالاً عما سيحدث إذا أخذ سوق الإسكان منعطفاً نحو الأسوأ.
أين ولد ماثيو ستافورد
لا يزال مستثمرو أوبندور غير خائفين: يقولون إنهم يهدفون إلى عالم يتم فيه استبدال احتكاك بيع وشراء المنازل ببضع نقرات على زر. يقول جلين سولومون ، الشريك الإداري في شركة جي جي في كابيتال ، التي قادت سلسلة ب 20 مليون دولار في عام 2015: `` إنك تنظر إلى العديد من الفرص المتاحة في السوق بمليارات الدولارات ''. حصة سوقية من رقم واحد أو حتى نسبة منخفضة من رقمين. إنهم يريدون حقًا تغيير كيفية عمل هذه الصناعة.
لا يزال أمام Opendoor طريق طويل للوصول إلى هذا الهدف - وتحقيق تقييمها الأخير البالغ 3.8 مليار دولار. ولكن إذا تمكن وو من تحقيق رؤيته الطموحة ، فسيبدو هذا الرقم منخفضًا. يقول: 'لم يقم أحد على الإطلاق بإعادة اختراع هذه الفئة حقًا'.
فتح الفرصة
يعد Opendoor بالتخفيف من العديد من تفاقم الانتقال ، مثل إزعاج العروض والمنازل المفتوحة ، ومتوسط 70 يومًا التي يستغرقها بيع المنزل من الإدراج إلى الإغلاق. أنت تقدم بعض التفاصيل عن منزلك عبر الإنترنت. ينشئ Opendoor سعر العرض ويرتب عمليات التفتيش ، وستكمل الإصلاحات اللازمة بمجرد اختيار تاريخ المغادرة. يجني Opendoor أمواله عن طريق إعادة بيع المنزل بسعر أعلى ومن خلال دفع رسوم يدفعها البائعون ، بين 6 و 13 بالمائة (رسوم السمسار عادة 6 بالمائة).
بنى وو إثبات المفهوم لـ Opendoor في عام 2013 بمساعدة معلمه ، المدير الإداري السابق لشركة Khosla Ventures (والآن عضو مجلس إدارة Opendoor) Keith Rabois ، وسرعان ما حصل على 10 ملايين دولار من السلسلة A. ومن بين المستثمرين أندريسن هورويتز ، سوفتبانك ، جي في ، مؤسس أوبر ترافيس كالانيك ، أليكسيس أوهانيان ، المؤسس المشارك لشركة Reddit ، ورئيس Y Combinator Sam Altman. انطلقت الشركة في سوق فينيكس وسرعان ما توسعت لتشمل الآخرين. لدى الشركة الناشئة 1300 موظف وتمويل إضافي بقيمة 3 مليارات دولار للديون لمواصلة فورة شراء المنازل. سبق أن قالها Opendoor ذلك تخطط لتكون في 50 مدينة بحلول عام 2020.
يصفه المقربون من وو بأنه ذكي وحيوي وهاجس العقارات. بعد التخرج من الكلية ، شارك في تأسيس موقع ويب البحث عن الشقق RentAdvisor.com في عام 2007 ، وبعد ذلك بعامين ، عمل محلل بيانات الأحياء Movity ، والذي بيعت في النهاية إلى Trulia. يقول سولومون: 'لا يوجد الكثير من الأشخاص على هذا الكوكب يتمتعون بنفس القدر من الخبرة في كيفية عمل الشركات الناشئة وكيفية عمل سوق العقارات السكنية'.
في العام الماضي ، اشترت شركة Opendoor ما يزيد عن 11000 منزل وباعت أكثر من 7000 - أي أكثر من ضعف الحجم الإجمالي من أقرب منافس لها ، Offerpad. Opendoor ينفق أقل على التجديدات من المنافسين و يركز بشكل أكبر على البيع بسرعة ، حسب تقديرات مايك ديلبريت ، الباحث المقيم في كلية ليدز للأعمال بجامعة كولورادو. يقول DelPrete ، الذي يقود برنامج التكنولوجيا العقارية بالجامعة ويتتبع iBuyer: `` عادةً ما يكون معطفًا جديدًا من الطلاء ونفس السجادة التي وضعوها في جميع منازلهم - يطلقون عليها اسم `` سجادة Opendoor ''. صناعة. 'نموذجهم يدور حول الكفاءة التشغيلية.'
Opendoor قادر على تسليم المنازل بسرعة ويرجع ذلك جزئيًا ، كما يوحي الاسم ، إلى أن المنازل المفتوحة يسهل الوصول إليها بسهولة. القوائم الشاغرة تلغي الحاجة إلى التنسيق بين الوكلاء والبائعين والمشترين المحتملين. بدلاً من صندوق القفل التقليدي الذي يحتوي على مفتاح واحد يمكن لسمسار عقارات مرخص واحد فقط الوصول إليه في كل مرة ، يستخدم عملاء Opendoor هواتفهم الذكية للوصول إلى المنازل.
يقول وو: 'نعتقد أنه إذا كنت ترغب فقط في تصفح المنازل وزيارتها ، فعلينا أن نجعل ذلك بسيطًا وعند الطلب قدر الإمكان'.
كان الدخول إلى الداخل بسيطًا جدًا في البداية - إرسال رقم نصي وتقديم عنوان بريد إلكتروني - مما أدى إلى حدوث مشكلات. Opendoor سابق إدارة يقول إنه خلال السنوات العديدة الأولى ، وجد الزوار بانتظام أشخاصًا ينامون في منازل Opendoor. يقول الموظف: 'كان الناس يخيمون في المنازل فقط لأنه لم يكن هناك أحد'. سيحتلون منازل لأسابيع. لقد كانت قضية رئيسية.
في عام 2017 ، حددت الشركة نافذة منزلها المفتوح بين الساعة 6 صباحًا و 9 مساءً ، وركبت أجهزة استشعار للحركة لاكتشاف ما إذا كان شخص ما بقي لفترة طويلة أو بعد ساعات العمل ، واستأجرت شركات الأمن لإجراء مكالمات منزلية حسب الحاجة. الآن يستخدم Opendoor أيضًا شركات خارجية تساعد في التحقق من هويات المستخدمين.
الإجراءات الجديدة تخلصت فقط من بعض العناصر السيئة. في 18 أبريل ، اصطحبت ليليانا أورنيلاس ، وهي سمسار عقارات مقرها دالاس منذ 14 عامًا ، عميلة لزيارة منزل من ثلاث غرف نوم في شارع هادئ في ضاحية المسكيت. لقد صادفوا رجلاً كان مختبئًا في غرفة النوم الرئيسية يدخن ما أورنيلاس تقول هي يعتقد أنه صدع.
بينما كان الرجل يغادر المنزل ولم يصب Ornelas وموكلها بأذى ، على حد قول الوكيل تعهد بعدم إظهار أي المزيد من منازل Opendoor. لقد أبلغت شركة Opendoor (ولجنة العقارات في تكساس) بالحادثة ، لكن الشركة لم تتابعها أبدًا.
رفض أوبيندور التعليق على حلقة. في بيان ، قال براد بوني ، رئيس السلامة والتجربة المنزلية في Opendoor: `` عندما نتلقى تقارير عن نشاط غير مصرح به أو مشبوه في منازلنا ، فإننا نتعامل على الفور مع عملائنا ، ونحقق ونحيل الأمور بانتظام إلى جهات إنفاذ القانون. كما أننا نستثمر بشكل كبير في تدابير لتأمين منازلنا ، بما في ذلك أنظمة المراقبة المنزلية ، والدوريات الأمنية ، وفحص العملاء قبل منحهم حق الوصول إلى ممتلكاتنا.
في مدن منطقة فينيكس في تيمبي وميسا وجليندال ، لدى الشرطة سجلات لما لا يقل عن 10 حوادث في منازل أوبيندور يعود تاريخها إلى عام 2018 ، وفقًا لضباط الإعلام المحلي. في واحدة ، اعتقل الضباط اثنين فرادى من قال إنهم دخلوا المنزل لحقن الهيروين والبقاء في الليل. وفي حالة أخرى ، ألقت الشرطة القبض على محتجز لديه مذكرة جنائية معلقة. وبحسب محضر الواقعة ، أوضح للضباط أنه تمكن من الدخول إلى المنزل لأنه كان مفتوحًا في الساعة 6 صباحًا. كل يوم.
العقارات مهنة خطرة بالفعل ، خاصة بالنسبة للنساء. وجد تقرير السلامة لعام 2018 الصادر عن الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين أن 41 في المائة من السماسرة العقاريين و 20 في المائة من الرجال قد مروا بوضع في العمل جعلهم يخشون على سلامتهم. كان هناك تناقض واضح بين السماسرة شركة تحدثت مع هذه القصة: أعرب واحد من تسعة رجال عن خوفهم من ميزة البيت المفتوح في Opendoor ، في حين أن أربع نساء من أصل خمس فعلوا ذلك. تقول Collette McDonald ، وهي سمسار عقارات مقرها أتلانتا ، إنها تحمل مسدسًا معها في جميع جولات Opendoor. تقول: 'أنا وعميلي نلتزم ببعضنا البعض'. 'لا أحد يدخل غرفة بدون الشخص الآخر.'
تدعي شركة Opendoor أن خصائصها ليست أكثر خطورة من البيوت التقليدية المفتوحة والعروض المنزلية الخاصة. يقول Bonney: 'يمكن أن تحدث أنواع الأشياء التي تحدث في أي منزل في السوق في منازل Opendoor'.
في ربيع هذا العام ، أضافت Opendoor رسالة إلى تطبيقها تنصح المشترين المحتملين بأنهم 'قد يلتقون بزوار آخرين' إذا تم افتتاح منزل مؤخرًا. طلب العملاء القدرة على حجز أوقات الرحلات أو إغلاق الآخرين ، وناقشت الشركة مطولاً ما إذا كانت ستضيف مثل هذه الميزات ، وفقًا لبوني.
تتمثل إحدى قيم Opendoor في أنه يمكنك الذهاب إلى أي منزل Opendoor في أي وقت بين الساعة 6 صباحًا و 9 مساءً. يقول بوني. ولذلك ما زلنا نفكر في كيفية دمج هذا النوع من الملاحظات المتضاربة.
إيجاد حلفاء في الصناعة والاحتفاظ بهم
يستخدم حوالي 90 في المائة من مشتري Opendoor وكلاء ، وهو رقم على قدم المساواة مع الصناعة ككل. ولكن بفضل سهولة البيع لشركة Opendoor ، فإن أقل من 10 في المائة من البائعين يمثلون وكلاء.
خلال المقابلات ، اختار وو كلماته بعناية عند مناقشة إمكانات أوبيندور ليحل محل السماسرة. قال على خشبة المسرح في مؤتمر Startup Grind العالمي في Silicon Valley في فبراير: `` الواقع مع Realtors اليوم هو تحول دورهم من إدارة المشاريع - خاصة في نظامنا البيئي ، حيث نقوم بأتمتة الكثير من العمليات - للإحاطة.
هل جوني ماثيس في علاقة
لدى Opendoor حافز للحفاظ على علاقات جيدة مع السماسرة. الوكلاء لديهم القدرة على إظهار أي خصائص يختارونها. يمكنهم أيضًا اقتراح Opendoor كمشتري للعملاء الذين يتطلعون إلى البيع.
قد لا يكون من المفاجئ إذن أن تكون الشركة قد اختبرت إدراج بعض العقارات في قائمة مشتركة مع وكلاء في فينكس. تدير Opendoor الآن أيضًا برنامج إحالة وكيل للعملاء الذين تقع منازلهم خارج حدود معاييرها (الأكثر شيوعًا ، بين 100000 دولار و 500000 دولار وتم بناؤها بعد عام 1960). اعتبارًا من يوليو ، بدأت شركة Opendoor في إدراج عقاراتها على موقع الوساطة Redfin ودفع عمولات الشركة مقابل المبيعات المكتملة.
ترى Delprete هذه التحركات كإشارة إلى أن شركة Opendoor بحاجة إلى زيادة حجم شرائها وبيع منازلها بشكل أسرع. تقول الشركة إنها في طريقها حاليًا لإجراء ما يزيد عن 30 ألف معاملة في عام 2019 - وهو رقم مهم ، لكنه لا يزال أقل من 0.6 في المائة من إجمالي إجمالي المتوقع في البلاد حجم العام. يقول DelPrete 'ما أدركته شركة Opendoor هو أنه من الصعب جدًا تعطيل مساحة العقارات ، والوسطاء العقاريين على وجه الخصوص ، من خلال العمل ضد أي شخص آخر في هذه الصناعة'. 'الوكلاء يساعدون المستهلكين على الشعور بالأمان عند شراء المنازل وبيعها.'
أوبيندور ، من جانبها ، تصر على أن هذه المبادرات الجديدة لا تمثل تحولا في الاتجاه. يقول تايلر هيكسون ، رئيس استراتيجية صناعة العقارات في الشركة: 'لقد عملنا دائمًا مع الوكلاء وأردنا العمل معهم'. 'إنهم عملاء متكررون ، لذا فهم حليف عظيم حقًا.'
وفي الوقت نفسه ، جمعت شركتا Offerpad و Knock الناشئة في مجال التكنولوجيا العقارية (proptech) ، اللتان تم إطلاقهما في عام 2015 ، ما مجموعه 1.6 مليار دولار من الديون والأسهم. أضافت Zillow المتداولة علنًا العام الماضي خيار 'البيع الآن' إلى موقعها على الويب. وتطلق شركات العقارات التقليدية بشكل متزايد برامجها الخاصة للشراء على الإنترنت للعملاء ، حيث دخل كل من كيلر ويليامز وكولدويل بانكر سوق العرض الفوري في العام الماضي.
يقول فرانك أوبرينجر ، رئيس شركة كولدويل بانكر للوساطة السكنية في دالاس / فورت وورث ، أحد الأسواق لتجريب النظام: 'هذا ما يبحث عنه الناس في مجتمعنا اليوم - الراحة'. 'لقد رأينا لماذا قد يكون ذلك جذابًا للمستهلك ، ولذا كنا بحاجة إلى الحصول على منتج للمنافسة.'
الرهان على اقتصاد قوي
بالنسبة لجميع هذه الشركات ، فإن التهام العقارات بكميات كبيرة ينطوي على درجة عالية من المخاطر. يقول أندرو كابلين ، أستاذ الاقتصاد في جامعة نيويورك ، إن حوادث الإسكان مثل تلك التي بدأت في عام 2007 ، على الرغم من ندرتها ، ستكون كارثية على أي شركة تمتلك كميات هائلة من الممتلكات. في حالة حدوث ذلك ، يقول 'إنهم ماتوا'. 'إنهم يفلسون'. قد يكون لـ Opendoor ميزة ، كما يشير Caplin ، في أن بيانات العقارات الخاصة بها عبر العديد من الأسواق يمكن أن تقدم مؤشرات مبكرة إذا كان مثل هذا الانكماش قادمًا.
تحقيقا لهذه الغاية ، تمتلك شركة Opendoor ممتلكاتها لمدة 90 يومًا فقط في المتوسط ، كما يقول دود فريزر ، نائب رئيس شركة Opendoor. يقول: 'طالما أننا منضبطون بشأن بيع منازلنا ، فإن تقلب الأسعار الذي نتعرض له ضئيل'.
حتى لو تمكنت الشركة من البقاء في صدارة الانكماش المحتمل وقائمة متزايدة من المنافسين ، فإن قدرة Opendoor على تحقيق أهدافها المتغيرة في الصناعة يعتمد على ما إذا كان بإمكانه تحويل مكانة iBuying إلى الوضع الطبيعي الجديد. يقول جيل دورانتون ، رئيس عميد العقارات في كلية وارتون بجامعة بنسلفانيا ، إن معظم الناس لديهم عدة أشهر للتخطيط لتحركهم ويريدون زيادة عودتهم إلى الحد الأقصى. يقول: 'بشكل عام ، أعتقد أن [نموذج أوبندور] سينجح ، لكن هل سيستحوذون على أكثر من 2 أو 3 في المائة من السوق؟ لدي شك. وأعتقد أنهم يحلمون أكبر من ذلك بكثير.
بينما يحلم وو بالتأكيد بأحلام كبيرة ، فإنه لا يترك سوى القليل من الوقت للراحة الفعلية. 'لا ينام في الليل' يلاحظ مساعدًا سابقًا ، مضيفًا أن الرئيس التنفيذي غالبًا ما يرسل رسائل بريد إلكتروني للموظفين أو رسائل Slack تحتوي على أفكار في منتصف الليل.
ورفضت وو الكشف عما إذا كانت الشركة مربحة حتى الآن ، قائلة إنها ليست من أهداف الشركة الحالية. في نهاية المطاف ، يتصور أن Opendoor هو متجر شامل حيث لا يمكن للعملاء شراء أو بيع المنازل فحسب ، بل أيضًا يرتب التمويل والرهون العقارية ونقل الملكية ؛ شراء التأمين تزيين وإضفاء الطابع الشخصي على منزلهم الجديد ؛ وترتيب خدمات النقل. يقول: 'إذا تمكنا من دمج الفئة رأسيًا ، وإعادة بناء كل مكون من الألف إلى الياء ، وأتمتة الكثير من الخطوات ، وجعلها نقرة واحدة للشراء أو البيع أو التجارة ، فإننا نعتقد أننا سنبني أكبر سوق المنازل. سنقضي على كل الاحتكاكات. قد يستغرق ذلك 10 أو 20 أو 30 عامًا.
قد تكون العقود بمثابة جدول زمني طويل للعديد من رواد الأعمال ، ولكن ليس بالنسبة لوو ، الذي كان يركز بشكل فردي على العقارات منذ أن كان مراهقًا. يقول: 'إذا تمكنا من بناء تجربة مبسطة عبر الإنترنت والقيام بذلك بأقل تكلفة ممكنة ، فأنا أعتقد اعتقادًا راسخًا أننا سنفوز بهذه الفئة'.
