تأجير العقارات

عقد الإيجار هو عقد بين مالك ومستخدم عقار. في اتفاقيات عقد الإيجار التجاري ، يتلقى المالك (المؤجر) تعويضًا ماليًا ، وفي المقابل ، يُمنح المستأجر (المستأجر) الحق في تشغيل أعماله التجارية على العقار. هناك العديد من الأنواع المختلفة لترتيبات تأجير العقارات والعديد من الاعتبارات المختلفة التي يجب على أصحاب الأعمال وضعها في الاعتبار قبل الدخول في مثل هذا العقد. لكن التأجير يحظى بشعبية كبيرة بين أصحاب الأعمال الصغيرة: تسمح هذه الترتيبات للشركات الجديدة أو التي تعاني من ضائقة مالية بتحويل رأس مالها إلى احتياجات الأعمال الأخرى. في الواقع ، تعمل العديد من الشركات الصغيرة في مرافق مؤجرة طوال فترة وجودها. تأجير الممتلكات ، بالطبع ، قد يكون بحد ذاته نشاطًا تجاريًا صغيرًا.

أنواع إيجارات العقارات

عقد إيجار كامل الخدمة

يستخدم هذا النوع من عقود الإيجار بشكل أساسي في مباني المكاتب متعددة المستأجرين. في الأساس ، يدفع المستأجرون الذين يوافقون على مثل هذه الترتيبات مبلغًا مقطوعًا واحدًا لمجموعة واسعة من الخدمات التكميلية بالإضافة إلى مدفوعات الإيجار. بموجب شروط عقود الإيجار كاملة الخدمات ، يكون المالك مسؤولاً عن توفير عدد من الخدمات المختلفة للمستأجرين ، بما في ذلك الأمن والصيانة والحراسة والمرافق المختلفة (المياه والكهرباء وتكييف الهواء والتدفئة).

الإيجار الإجمالي

بموجب شروط عقد الإيجار الإجمالي ، يدفع المستأجر مبلغ الإيجار الإجمالي للمؤجر (بالإضافة إلى ضريبة المبيعات عند الاقتضاء). تكاليف الملكية مثل ضرائب الممتلكات والتأمين والصيانة هي مسؤولية المالك ؛ المستأجر مسؤول عن المرافق. في بعض الأحيان ، سيتضمن عقد الإيجار أحكامًا تتطلب من المستأجر تغطية تكاليف الممتلكات التي تتجاوز مستوى معينًا محددًا.

تشمل الاختلافات في ترتيب الإيجار الأساسي عقد إيجار الشقة وعقد الإيجار المرحلي. عقد إيجار الشقة هو أبسط أنواع الاتفاقيات وأكثرها شيوعًا بشكل عام مع الشركات الصغيرة. يدعو المستأجر إلى دفع سعر ثابت لفترة زمنية محددة. من ناحية أخرى ، يتطلب عقد الإيجار التدريجي تصعيدًا تدريجيًا لمدفوعات الإيجار الأساسية بمرور الوقت تقديراً للزيادة المحتملة في نفقات المالك في مجالات مثل الضرائب وأقساط التأمين والصيانة. يتضمن عقد الإيجار ذي الصلة ، المعروف عادةً باسم عقد إيجار تكلفة المعيشة ، زيادات في الإيجار بناءً على أرقام التضخم العامة بدلاً من الزيادات في النفقات المحددة.

صافي الإيجار

صافي عقد الإيجار هو أكثر أنواع عقود الإيجار انتشارًا. بموجب شروط عقد الإيجار الصافي ، يدفع المستأجر للمالك إيجارًا أساسيًا بالإضافة إلى مبلغ إضافي يغطي حصة المستأجر من ضرائب الملكية. عندما تزيد الضرائب ، تقع على عاتق المستأجر مسؤولية تغطية هذه التكاليف. يتم تحديد التزامات كل مستأجر من خلال تحديد النسبة المئوية من إجمالي المنشأة التي يشغلها كل مستأجر ؛ وبالتالي فإن المستأجر الذي يشغل 20 في المائة من المنشأة يدفع 20 في المائة من الزيادة.

تشمل الاختلافات في صافي الإيجار الأساسي عقد إيجار 'الشبكة المزدوجة' و 'الشبكة الثلاثية'. بموجب عقد الإيجار ذي الشبكة المزدوجة ، يكون المستأجر مسؤولاً عن تحصيل أقساط التأمين الإضافية وكذلك الزيادات الضريبية ؛ بموجب عقود الإيجار الثلاثية ، يتحمل المستأجرون مسؤولية تغطية أقساط التأمين والزيادات الضريبية ، و التكاليف المرتبطة بصيانة و / أو إصلاحات المبنى وموقف السيارات والمناطق الأخرى التي يستخدمها المستأجر. يحظى عقد الإيجار الثلاثي بشعبية بين الملاك لأسباب واضحة ؛ يجب على أصحاب الأعمال الصغيرة ملاحظة أن مثل هذه الترتيبات تجعل الملاك في بعض الأحيان أقل اهتمامًا بالصيانة في هذه المناطق مما قد يكون عليه الحال إذا اضطروا إلى دفع الفاتورة بأنفسهم.

نسبة الإيجار

يدعو هذا الترتيب المستأجرين إلى دفع إيجار أساسي و / أو نسبة مئوية من إجمالي إيرادات المستأجر. هذه النسبة ، التي يمكن أن تصل إلى 10-12 في المائة في بعض العقود ، تُدفع على أساس سنوي أو نصف سنوي أو ربع سنوي (ومع ذلك ، تتطلب بعض مراكز التسوق ومراكز التسوق دفعات أكثر تكرارًا). هذا الترتيب هو المفضل للمؤجرين الذين لديهم عقارات في مناطق البيع بالتجزئة المرغوبة ؛ لا يميل المستأجرون إلى الأفضل ، لكن قوانين العرض والطلب تجعل من الممكن لمالكي العقارات المرغوبة الإصرار عليها. يجب أن يفهم أصحاب الأعمال الصغيرة تمامًا ما يعرِّفه العقد على أنه 'إجمالي الإيرادات'. كتب فريد ستينغولد في كتابه: 'كن محددًا في كيفية تعريفك لإجمالي المبيعات' دليل قانوني لبدء وتشغيل الأعمال الصغيرة . اعتمادًا على نوع عملك ، يجب خصم بعض العناصر من إجمالي المبيعات قبل تحديد النسبة المئوية للإيجار. فيما يلي بعض الاحتمالات:

البضائع المعادة
الرسوم التي تقوم بها للتسليم والتركيب
مبيعات من آلات البيع
الودائع القابلة للاسترداد
كتالوج أو مبيعات أوامر البريد
ضريبة المبيعات

باختصار ، تأكد من أن عقد الإيجار الخاص بك يستبعد جميع العناصر التي تبالغ في مبيعاتك من الموقع الذي تستأجره.

صافي القيمة سيد ثا kyd

مزايا ومساوئ التأجير

تنصح إدارة الأعمال الصغيرة (SBA) أصحاب الأعمال الصغيرة بمراعاة مجموعة متنوعة من العوامل عند التفكير في استئجار أو شراء عقار. تشمل هذه الاعتبارات:

متطلبات التشغيل - إذا كان من المتوقع أن تتغير متطلبات تشغيل الشركة بشكل كبير خلال السنوات العديدة القادمة ، فمن المحتمل أن يكون التأجير هو الأفضل ، لأنه يسمح للشركات بالتحرك بسهولة أكبر.
العرض الرأسمالي واحتياجات رأس المال - يحرر التأجير نسبة أكبر من رأس مال الأعمال الصغيرة لاحتياجات التشغيل الأخرى (الإعلان ، والإنتاج ، والمعدات ، وكشوف المرتبات ، وما إلى ذلك). إذا لم يكن لدى الشركة الكثير من الأموال الإضافية المتاحة (وقليل من الشركات الصغيرة لديها) ، فقد يكون التأجير هو الخيار الأكثر منطقية. ربما يكون هذا هو السبب الأكبر لاستئجار الشركات الصغيرة.
مرونة التمويل والدفع - من الأسهل عمومًا الحصول على تمويل لتأجير عقار بدلاً من شرائه. بالإضافة إلى ذلك ، يمكن توزيع عقود الإيجار على فترات أطول من القروض ويمكن هيكلتها للتعويض عن التغيرات في التدفق النقدي (يمكن أن تكون الأخيرة عاملاً مهمًا للأعمال الموسمية).
قيمة إعادة البيع - هل من المحتمل أن تزداد قيمة العقار؟ إذا كان الأمر كذلك، كم؟ يختار العديد من أصحاب الأعمال الصغيرة الشراء بدلاً من الاستئجار - حتى إذا كان عليهم تراكم ديون كبيرة - إذا قرروا أن الأصل هو استثمار طويل الأجل مفيد.
المعدات - تتضمن العديد من اتفاقيات الإيجار شروطاً توفر للمستأجرين مرونة أكبر فيما يتعلق بترقية المعدات و / أو صيانتها.
الضرائب - يتمتع أصحاب العقارات بمزايا ضريبية مثل الإهلاك وائتمانات ضريبة الاستثمار غير المفتوحة للمستأجرين.

شروط الإيجار الأخرى

بالإضافة إلى ذلك ، هناك عناصر أخرى لاتفاقية الإيجار يمكن أن تؤثر بشكل كبير على القبول العام للعقد. يمكن أن تختلف تفاصيل عقود الإيجار بشكل كبير. وأشار ستينغولد إلى أنه 'من الناحية النظرية ، فإن جميع شروط عقد الإيجار قابلة للتفاوض. ومع ذلك ، فإن المدى الذي يمكنك التفاوض فيه يعتمد على الظروف الاقتصادية. إذا كانت العقارات المرغوبة قريبة من الإشغال الكامل في مدينتك ، فقد لا يكون الملاك على استعداد للتفاوض معك بشأن السعر أو شروط إيجار رئيسية أخرى. من ناحية أخرى ، في أجزاء كثيرة من البلاد حيث تم بناء المساحات التجارية بشكل زائد عن الحد ، فإن الملاك حريصون على المساومة مع الشركات الصغيرة لملء الوحدات الفارغة.

تعديلات فى الايجار

عادةً ما تغطي عقود الإيجار أي إعادة تصميم يجب القيام به للممتلكات وتحديد من سيدفع مقابل ذلك. تندرج معظم هذه الأعمال تحت فئة 'التحسينات المستأجرة': السجاد ، والعزل ، والسباكة والأسلاك الكهربائية ، والإضاءة ، والنوافذ ، وبلاط السقف ، وأنظمة الرش والأمن ، وأنظمة التدفئة وتكييف الهواء. يجب أن يحدد عقد الإيجار كل تحسين ومتى سيتم إجراؤه - من الناحية المثالية قبل الانتقال. سيكون المالك أكثر استعدادًا لإجراء مثل هذه التحسينات إذا كانت مدة عقد الإيجار طويلة و / أو كانت المساحة المأخوذة كبيرة ، وكانت التحسينات عامة بطبيعتها. ومع ذلك ، كما أشار ستينغولد ، 'إذا كان لديك [صاحب العمل الصغير] احتياجات متخصصة - على سبيل المثال ، تدير معملًا للصور أو استوديوًا للرقص - وستكون غرفتك المظلمة أو الأرضية الخشبية ذات قيمة محدودة لمعظم المستأجرين في المستقبل ، لا تتوقع أن يتحمل المالك عن طيب خاطر تكاليف التحسينات. قد يرغب المالك حتى في فرض رسوم عليك لتغطية تكلفة إعادة تصميم المكان بعد المغادرة. توفر بعض عقود الإيجار للمستأجرين خيار إجراء التحسينات بأنفسهم بشرط أن يلتزموا ببعض الإرشادات والقيود.

رقاقة foose صافي القيمة 2016

طول عقد الإيجار

غالبًا ما تتعطل المفاوضات بين المستأجرين والملاك بشأن مسألة مدة الإيجار ما لم يكن لدى صاحب العمل الصغير صورة واضحة عن المستقبل. عادة ما يريد المؤجرون عقود إيجار طويلة ، والمستأجرين عقود إيجار قصيرة مع حقوق التجديد. بشكل عام ، يحاول أصحاب الأعمال الصغيرة تأمين عقود إيجار ذات أطوال متوسطة. يمكن أن تجعل عقود الإيجار التي تقل مدتها عن عام أكثر عرضة للخطر مما يرغبون ، ولكن يمكن أن تكون الشروط متعددة السنوات خطيرة أيضًا ، خاصة إذا كان العمل جديدًا وغير مثبت. يتمثل أحد الحلول الوسط الشائعة في تضمين 'شرط الخيار' في العقد بحيث يمكن للمستأجر البقاء إذا رغب في نهاية فترة الإيجار الأصلية.

التفرد

يصر العديد من أصحاب الأعمال الصغيرة بشكل معقول على أن أي اتفاقية إيجار يوقعونها تحتوي على ما يُعرف عمومًا باسم 'شرط الحصرية'. يمنح هذا البند المستأجر حقًا حصريًا لبيع منتجه أو خدمته على العقار ، مما يلزم المؤجر بمنع هذه المبيعات من قبل المستأجرين الآخرين.

تأمين

غالبًا ما يطلب الملاك من المستأجرين تأمين تأمين في حالة 1) قيام المستأجر بإتلاف الممتلكات المؤجرة ، أو 2) تعرض العملاء أو غيرهم لإصابات في المبنى. قد تكون هذه البنود غائبة إذا كانت المساحة المستأجرة مخصصة للاستخدام المكتبي فقط. عندما يطلب المستأجر التأمين ، يقوم المالك في كثير من الأحيان بتحديد المبلغ.

استخدام المباني

عادةً ما يُدرج الملاك في مركز التسوق / مركز التسوق في قطاع غزة لغة في عقد الإيجار تقدم تفاصيل محددة عن الاستخدامات المعتمدة للمباني التي يتم تأجيرها. غالبًا ما تعمل مثل هذه الشروط على حماية أعمال المستأجرين الآخرين. على سبيل المثال ، قد يكون صاحب مقهى في مركز تجاري غير سعيد تمامًا إذا قرر جاره ، الذي كان يدير سابقًا متجرًا هادئًا لبيع التذكارات الرياضية ، تغيير التروس وإطلاق صالون الوشم.

بالإضافة إلى ذلك ، تنص عقود الإيجار على شروط ولوائح بشأن العديد من القضايا الأخرى التي تهم المؤجرين والمستأجرين على حد سواء. وتشمل هذه:

اللافتات (تنظم حجم ونمط وسطوع اللافتات الإعلانية للمستأجر)
الامتثال لقوانين تقسيم المناطق المختلفة والتصاريح والقيود المفروضة على استخدام الفضاء
الامتثال للقوانين المحلية والولائية والفدرالية الأخرى
التأجير من الباطن أو التنازل عن عقد الإيجار
تعريف المساحة المؤجرة
مبلغ التأمين
حق المؤجر في دخول المساحات المؤجرة
النقل (حيث يقوم المالك بنقل المستأجر إلى مكان آخر بسبب إعادة البناء أو التوسع من قبل المستأجر المجاور)
الأحكام الافتراضية
ساعات العملية
حوادث التلف أو التدمير لأسباب طبيعية
إصلاحات
أحكام التعويض
التخلي (من قبل المستأجر ، إما من خلال التخلي التام ، أو تقليل ساعات العمل ، وما إلى ذلك)
الإدانة (الحالات التي يتم فيها الاستيلاء على كل الممتلكات أو جزء منها بواسطة المدينة أو المقاطعة أو الولاية أو الحكومة الفيدرالية لاستخدامات أخرى ، مثل الطريق أو حق الطريق أو ارتفاق المرافق)
بنود الإنقاذ (في حالة حدوث تطورات كارثية - الأعاصير وأعمال الشغب والحروب والفيضانات والجفاف وما إلى ذلك)
شروط Cotenancy (تسمح لصاحب العمل بفسخ عقد الإيجار إذا تم إغلاق متجر رئيسي أو نقله)
شروط الاستعادة (المعروفة أيضًا باسم بند الإلغاء ، وهذا يسمح لأصحاب العقارات بطرد المستأجرين لخرق العقد إذا كان المستأجر غير قادر على تلبية الحد الأدنى من متطلبات الإيجار)

الاختيار بين المباني القائمة والمخطط لها

تنتقل معظم الشركات المبتدئة إلى المرافق الموجودة بالفعل. يختار العديد من أصحاب الأعمال الصغيرة الذين لديهم الوسائل للقيام بذلك مرافق جديدة للميزات أو المكانة ويأخذون عقود إيجار بينما لا يزال المرفق في مراحل التخطيط. سينظر مالك الأعمال الصغيرة المحنك في الفوائد والعيوب المحتملة لكلا الخيارين قبل اتخاذ القرار. قال ودمان دالي: 'إن التأجير في مبنى قائم يزود المستأجر بمزيد من [المعرفة حول المكان] في الوقت الذي يتم فيه شغل مساحة جديدة أكثر من أي خيار آخر للمنشأة'. نقل مكان عملك . أكثر من أي ظروف أخرى ، يكون [المستأجر] في وضع يسمح له بالتفتيش عن كثب على كل من المنشأة وشروط عقود الإيجار المقترحة في عدد من المواقع المتنافسة. ومع ذلك ، فإن طبيعة عقد الإيجار في مبنى قائم تشير إلى الحد الأدنى من سيطرة المستأجر على المتغيرات المحتملة في أي من عقد الإيجار أو المرفق. أسعار الإيجار وتكاليف الصيانة والتصعيد والمرافق وميزات المبنى ثابتة أو غير قابلة للتفاوض نسبيًا. قد يختلف الملاك في تخفيضاتهم وبنود التشطيب الملائم ، لكن هيكل السعر الأساسي ، مثل هيكل المبنى والأنظمة الميكانيكية ، لم يتغير. بالطبع ، لا توجد آثار مستثمرة مع هذا الخيار.

لكن دالي يحذر من أن التأجير في المبنى المخطط له يحتوي على مزيج خاص به من الميزات الجذابة والشكوك: ستكون ميزات البناء [في مبنى مخطط له] جديدة ومحدثة ، وإلى حد معين ، قادرة على التكيف مع المستأجر يحتاج. إذا كان عقد الإيجار مهمًا بدرجة كافية للمطور ، فقد تتلقى بعض الاهتمام عندما يتعلق الأمر بطلبات خاصة لتحديد الهوية ، ومواقف السيارات ، والأمن ، والموقع الرئيسي في المبنى ، وما إلى ذلك. ومع ذلك ، يجب على أصحاب الأعمال الصغيرة توخي الحذر عند الاقتراب من مثل هذه الإيجارات ، حيث يظل كل من المظهر النهائي والمنفعة للمبنى - بالإضافة إلى تكاليفه - غير مرئي وغير مُختبر عندما يكون المبنى في مراحل التخطيط. كتب دالي: 'يجب فحص معدلات الإيجار المقترحة في ضوء المشاريع المماثلة ذات المزايا المماثلة'. يجب أن تكون أوصاف الميزات الأقل وضوحًا مثل وقوف السيارات وأنظمة مناولة الهواء والأمن والصيانة وما إلى ذلك واضحة وكاملة. يجب فحص السجل الحافل للمطور الذي يقدم العرض بعناية. هل هناك تاريخ من جودة البناء بسعر الإيجار المطلوب ، أو تاريخ البناء لإعادة البيع السريع؟ هل هناك سمعة جيدة للصيانة أو الإهمال الحميد؟ بغض النظر عن حجم عقد الإيجار أو مدة الإيجار المقترحة ، يجب فحص هذه الأسئلة والأسئلة ذات الصلة.

تأجير العقارات كعمل تجاري

يعد شراء الممتلكات وحيازتها وتأجيرها ممارسة شائعة للأعمال التجارية الصغيرة. قد يبدأ بشكل متواضع عندما يواجه الزوجان صعوبة في بيع مسكن ويختاران تأجيره بدلاً من ذلك. بعد ذلك ، مع الخبرة المكتسبة ، قاموا بتوسيع نشاط النشاط التجاري عن طريق شراء واستعادة وتأجير العقارات الأخرى. سيسترشد صاحب العمل الصغير ، المؤجر الآن ، بتلك المبادئ التي تفضل المؤجر ، المشار إليها أعلاه. تأجير العقارات التجارية هو في بعض الأحيان بداية وأحيانا تتويجا لمثل هذه المشاريع. في حين أن معظم أساسيات التأجير راسخة وتقليدية ، لا يزال الابتكار ممكنًا في تسويق مثل هذه العقارات. تم الإبلاغ عن مثال بواسطة Brandice Armstrong ، الذي كتب في سجل المجلة (أوكلاهوما سيتي). يكتب أرمسترونغ عن نجاح زوجين من أوكلاهوما سيتي يعملان في تأجير منزل وتجاري في استئجار مبنى تجاري. وقع أصحابها على فكرة عقد 'منزل مفتوح' ، غير معروف فعليًا في المجال التجاري. عرضوا المرطبات وجوائز الباب. حصلوا على الفور على 14 خيوط ذات مغزى.